Zelfbouw huis bouwen? Een goede voorbereiding is het halve werk. Alles wat je moet weten over het maken van een zelfbouw plan.

Zelfbouw huis plan

Aan de slag met je zelfbouw huis: zo maak je een doortimmerd plan

Een zelfbouw huis bouwen is nu eenvoudiger dan ooit

Van droom naar plan

Je hebt een droom: een prachtig zelfbouw huis op een mooie plek die precies past bij de leefstijl van jou en je gezin. Niet te klein, niet te groot, precies zoals het moet zijn. Dromen is mooi. Dromen waarmaken nog mooier. Wat je nodig hebt is een plan.

Maar hoe maak je dat plan? En wat moet er allemaal in staan? Dat beschrijven we hier in detail. Met behulp van dit artikel maak je zelf een plan voor het bouwen van jouw eigen unieke zelfbouw huis.

De delen van het plan

De volgende onderdelen maken deel uit van je plan:

1 : Het budget
Bereken je budget. Maak een overzicht van alle kosten. Becijfer de woonoppervlakte die je met je budget kan kopen.

2 : Programma van eisen
Beschrijf je droomhuis in eisen en wensen. Maak een overzicht van alle ruimtes en afmetingen. Denk na over materialen.

3 : Locatie en kavel
Zoek een bouwkavel waar je wil wonen. Check de mogelijkheden op de kavel. Bereken de aankoopkosten.

4 : Tijdplan
Maak een overzicht van alle delen van het zelfbouw proces. Bereken de duur van het proces vanaf de kaveloptie.

Wat mag je zelfbouw huis kosten? Bereken je budget

1 : het budget

Hoeveel geld geef je uit aan je zelfbouw huis? Welk deel betaal je met eigen middelen en welk deel met een hypotheek? En hoeveel woonoppervlak en kavel kun je van je budget kopen?

Wat kost een zelfbouw huis?

Bereken je budget

Afhankelijk van de hoogte van je inkomen kun je tot maximaal 100% van de taxatiewaarde van je zelfbouw huis lenen bij een hypotheekverstrekker. Met je hypotheek betaal je in principe de stichtingskosten van je huis. Bereken je maximale leenbedrag hier of gebruik de rekentool van je bank.

Naast de hypotheek heb je eigen middelen nodig. Uit eigen middelen betaal je de plankosten. Hoeveel geld kun en wil je vrijmaken voor de bouw van je huis?

Eigen geld +
hypotheek

=

Plankosten +
stichtingskosten

Wat zijn de kosten?

Plankosten zijn de kosten die je maakt vóór het afsluiten van de hypotheek. Onder plankosten vallen de kosten die je maakt voor het uitwerken van het ontwerp van je woning en de leges die de gemeente heft voor aanvraag en afhandeling van de omgevingsvergunning. Ook de kosten van de hypotheek, zoals de advies- en afsluitkosten, de notariskosten en eventueel de NHG premie en aanbetaling van de kavel moet je uit eigen middelen financieren.

De stichtingskosten zijn de grondkosten, de bouwkosten van de woning en de bijkomende kosten zoals aansluiting van de nutsvoorzieningen.

Maak een sluitende begroting

Nu heb je voor jezelf een goed beeld gevormd van het totaal beschikbare geldbedrag voor je zelfbouw woning. Tijd om middelen te koppelen aan de kosten. Maak hiervoor een eenvoudige begroting. Gebruik de budgetplanner uit onze Eerste-hulp-bij-zelfbouw-plan-tool.

De meeste kosten zijn eenvoudig te berekenen. Kijk voor de hypotheekkosten op de website van je hypotheekverstrekker of tussenpersoon. Voor de legeskosten in jouw gemeente kijk je op bouwleges.nl. De kosten van nutsaansluitingen variëren per netbeheerder. Op mijnaansluiting.nl vindt je kostenindicaties van de netbeheerders in jouw regio.

De prijzen van bouwkavels variëren sterk: van 50.000 euro voor kleine kavels tot miljoenen euros voor landgoederen. Niet alleen de afmetingen van het kavel zijn bepalend voor de prijs, ook de locatie speelt een grote rol. Kavels in de randstad zijn meestal duurder per vierkante meter dan soortgelijke kavels in het noorden, oosten en zuiden van het land.

Vraag hier (gratis) aan:
Eerste-hulp-bij-zelfbouw-plan-tool
met superhandige budgetplanner

Wat kost de bouw van een zelfbouw huis?

Met behulp van de budgetplanner heb je het bedrag berekend dat je beschikbaar hebt voor de bouwkosten van je huis. Dan wil je nu natuurlijk graag weten hoeveel woning je voor je geld kan kopen.

Omdat je eigen huis niet standaard is maar een product op maat kunnen we geen exacte prijs geven voordat er een ontwerp is. De kosten hangen van veel zaken af, van de kwaliteit van de bodem tot de keuze van de keuken.

In de planfase kunnen we wel een globale inschatting maken van de bouwkosten. De richtprijs van een Modle woningcasco is omstreeks 700 euro per m2 bruto vloeroppervlakte (BVO). Een sleutelklare woning kost tussen de 1600 en 2000 euro per m2 BVO.

Na afronding van het voorontwerp maken we een nauwkeuriger prijsindicatie. Op basis van het definitief ontwerp maken we een offerte.

De richtprijs van een woningcasco is 700 euro per m2 bruto vloeroppervlakte

Beschrijf je huis in je eigen woorden: wat zijn jouw eisen en wensen?

2 : Programma van eisen

Wat is het programma van eisen en wat staat er allemaal in? Waarvoor is het bedoeld? En hoe stel je zelf een programma van eisen op? Dat lees je hier.

Maak een overzicht van de ruimtes en hun functies

Jouw eisen en wensen

In het programma van eisen staan alle eisen en wensen beschreven die je als gebruiker aan je toekomstige woning stelt. Beschrijf ze zo objectief mogelijk. Zo maak je aan de ontwerper (maar ook aan jezelf en de andere gezinsleden) onmiskenbaar duidelijk aan welke criteria je woning tenminste moet voldoen en aan welke criteria je verwacht dat je woning zoveel mogelijk voldoet. De ontwerper moet er met dit document voor zorgen dat jouw woning maximaal bruikbaar wordt voor jou.

Ook als je je woning zelf ontwerpt is het belangrijk om een programma van eisen op te stellen. Als basis van onderlinge communicatie tussen alle toekomstige gebruikers van de woning (lees: je gezinsleden). Maar ook om te kunnen controleren dat je ontwerp voldoet aan de eisen die je hebt gesteld.

Je programma van eisen bestaat uit drie delen.

Programma van eisen =
1 : Functionele en ruimtelijke eisen
2 : Materiaal- en vormeisen
3 : Technische eisen

Functionele en ruimtelijke eisen

Start met de functionele eisen. Fijn wonen ervaar je vooral door je beleving ín de woning. Maak een overzicht van de ruimtes die in je woning aanwezig moeten zijn en hun functies. Beschrijf iedere ruimte in het kort. Hoe ziet bijvoorbeeld je perfecte badkamer eruit? Wat zijn de afmetingen van de ruimtes en hoe zijn ze onderling verbonden?

Maar beschrijf ook de volgende zaken. Wat is je gezinssamenstelling, nu en in de toekomst? Moet je woning levensloopbestendig zijn zodat je er tot op hoge leeftijd kunt blijven wonen? Is je woning gelijkvloers of ga je boven slapen? Hoe maak je je woning uniek én in de toekomst goed verkoopbaar?

Vraag hier (gratis) aan:
Eerste-hulp-bij-zelfbouw-plan-tool
met invulmodel programma van eisen

Materiaal- en vormeisen

Het materiaalgebruik van de gevels en daken van je woning bepalen het beeld en de stijl van je woning. Ook de grootte en plek van ramen en deuren in de gevel en de vorm van het dak spelen een rol.

Leg ideeën, wensen of zelfs harde eisen die je hebt vast. Materiaaleisen en eisen aan vorm en stijl zijn vaak moeilijk over te brengen. Verzamel tekeningen en foto’s om je wensen visueel te maken.

Technische eisen

In het Bouwbesluit staan eisen op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Je woning moet altijd aan deze minimumeisen voldoen!

Maar beschrijf vooral ook zelf jouw technische eisen. Wil je graag een nul-op-de-meter woning? Gaat jouw voorkeur uit naar milieuvriendelijke materialen? Of wil je graag hang- en sluitwerk met politiekeurmerk?

Vragen over het programma van eisen? Of hulp nodig?
Neem contact op met onze plancoach.

Waar ga je wonen? (Onder)zoek je droomkavel

3 : Locatie en kavel

Waar wil je wonen? Zijn daar kavels beschikbaar om je huis op te bouwen? Waar moet je op letten als je een kavel gaat zoeken en wat moet je zeker niet vergeten voordat je gaat kopen!

Waar vind je een fantastisch zelfbouw kavel?

Zoek je zelfbouw kavel

De beste bron voor het zoeken naar een bouwkavel is Funda. Vrijwel alle kavels in Nederland te koop zijn hier verzameld. Funda maakt het je gemakkelijk om zelf te zoeken naar een kavel in de buurt van jouw gewenste locatie. Daarnaast kun je de zoekresultaten filteren en alleen zoeken op bouwgrond.

Gemeenten bieden ook regelmatig kavels voor zelfbouwers aan. Niet alle gemeenten plaatsen hun aanbod op Funda, neem dus ook contact op met je gemeente om naar eventueel aanbod te vragen. Inmiddels hebben meerdere gemeentes kavelwinkels, zoals Den Haag, Almere en Nijmegen. Kavels van gemeenten worden geleverd met een kavelpaspoort waarin duidelijk staat beschreven wat wel en niet mogelijk is op de kavel. Ook worden deze kavels (meestal) bouwrijp opgeleverd.

Past jouw zelfbouw huis op de kavel?

Een kavel is niet altijd geschikt om jouw zelfbouw huis op te bouwen. Omdat het bestemmingsplan een woonfunctie niet toestaat of omdat je een grotere woning wil bouwen dan het bouwvlak toelaat. Neem voor aankoop altijd contact op met je gemeente om te onderzoeken wat de toestand van de kavel is en welke eisen en voorwaarden de gemeente stelt aan jouw zelfbouwhuis.

In het bestemmingsplan staat beschreven wat de mogelijkheden op de kavel zijn. Bekijk het bestemmingsplan op je kavel op ruimtelijke plannen.nl. Heeft de kavel een woonbestemming? Hoe groot is het bouwvlak en wat is de maximale hoogte van je zelfbouw huis? Past jouw droomhuis binnen het bouwvlak?

Rust er een archeologische verwachtingswaarde op? Dan moet je archeologisch onderzoek laten uitvoeren voordat er een schop de grond in kan.

Vraag je gemeente naar het geldende welstandsregime. Indien van toepassing gaan welstandseisen over uiterlijke kenmerken van je woning.

Kom je er zelf niet helemaal uit?
Neem dan contact op met onze plancoach. Hij helpt je met een kavelscan.

De toestand van de kavel

Is de toestand van de bodem verdacht of onbekend? Dan zal de gemeente je voor het verlenen van een omgevingsvergunning verplichten ter plaatse bodemonderzoek uit te voeren. Als blijkt dat de grond verontreinigd is zal de gemeente eisen dat je de bodem saneert voor de start van de bouw. De kosten van sanering zijn vaak erg hoog.

Staan er nog oude opstallen op de kavel? Laat een deskundige vaststellen of er asbest in verwerkt is.

Koop je een kavel van een particuliere aanbieder of bedrijf? Leg dan in het koopcontract vast hoe de kavel wordt opgeleverd. Niet bouwrijp? Zoek dan uit of het netwerk van elektriciteit, riolering en water bij de kavel ligt. Hoe verder van de kavel, des te hoger de aansluitkosten.

Let op! Extra kosten :
Bodemsanering
Asbestverwijdering
Aansluitkosten

Kosten koper of vrij op naam

Let ook nog even op de bijkomende kosten van een grondaankoop. Als een bouwkavel ‘kosten koper’ wordt aangeboden (en niet ‘vrij op naam’) betaal je over het aankoopbedrag 21% BTW. Als je als toekomstig eigenaar grond koopt met de intentie om het te bebouwen, dan beschouwt de belastingdienst de onbebouwde grond als bouwterrein. De belastingdienst heft omzetbelasting (BTW) over de levering van een bouwterrein en geen overdrachtsbelasting.

Let op! Extra kosten :
21% BTW op bouwgrond

Wanneer is je zelfbouw huis klaar? Bereken zelf je verhuisdatum

4 : Tijdplan

Een zelfbouw project is zoveel meer dan alleen de bouw. Wat gebeurt wanneer tussen kaveloptie en verhuizen? Met de informatie hieronder stel je zelf een tijdplan voor het hele proces op.

Wanneer verhuis jij naar je zelfbouw huis?

Bereken zelf je verhuisdatum

Onderdeel van een goed plan is een tijdplan waarin staat wanneer je wat doet. Als je weet wanneer je een kaveloptie neemt of de koopovereenkomst sluit, dan kun je zelf je verhuisdatum berekenen. Gebruik daarvoor de indicaties van de duur van alle delen van je zelfbouwproject hieronder.

Maak een tijdplan met het model in de Eerste-hulp-bij-zelfbouw-plan-tool

Voorontwerp en conceptaanvraag

Als er op je kavel een welstandsregime geldt of je wil afwijken van het bestemmingsplan dan is het verstandig om voor of bij het nemen van een kaveloptie een conceptaanvraag in te dienen bij je gemeente. Een voorontwerp van je bouwplan volstaat hiervoor.

De gemeente toetst of het waarschijnlijk is dat je een omgevingsvergunning voor je bouwplan krijgt. Het nadeel van een conceptaanvraag is dat er geen wettelijke termijn is vastgesteld en dat je voor de afhandeling van de aanvraag afhankelijk bent van je gemeente. Het voorontwerp voor de aanvraag maken we binnen 2 tot 4 weken.

Definitief ontwerp en bouwvergunning

Is het resultaat van de conceptaanvraag positief? Dan werken we je ontwerp uit tot definitief ontwerp. Dat duurt 2 tot maximaal 4 weken afhankelijk van de complexiteit van het ontwerp.

Met het definitief ontwerp vragen we de omgevingsvergunning voor de bouw van je woning aan. Afhandelen van een reguliere bouwaanvraag door de gemeente duurt 8 tot maximaal 14 weken.

Productie van de bouwdelen

Is de omgevingsvergunning verleend? Dan gaan we aan de slag met de bouwproductietekeningen. Op basis van de (digitale) tekeningen worden de bouwdelen van jouw woningcasco op maat gemaakt in de fabriek. Bouwvoorbereiding, productie van bouwdelen en vervoer naar de bouwplaats duurt 4 tot 8 weken.

Bouw van het casco

Op de bouwplaats starten we met de aanleg van de fundering (1 dag) en eventuele grondwerken. Als de bouwdelen op de bouwplaats geleverd zijn start de assemblage van het woningcasco. Reken voor de bouw van het casco op 1 week bouwtijd per 100m2 bruto vloeroppervlak.

We bouwen sneller,
goedkoper en beter :
Alles over het bouwsysteem

Afbouw van de woning

Vervolgens installeren onze partners de door jou bestelde afbouwproducten in en aan je woning. Afhankelijk van je keuzes gaat het om ramen en deuren, gevelafwerking en bouwkundige opties, installaties, interieurafwerking en inbouw. Uiteraard zijn we regelmatig op de bouwplaats om ervoor te zorgen dat alles volgens plan in elkaar wordt gezet. Voor een sleutelklare woning kost de afbouw van de woning tussen 8 tot 16 weken.

Oplevering

We controleren de afwerking en installaties. We geven je instructies en tips om je woning optimaal te laten functioneren. En de sleutels natuurlijk.

Aan de slag!

Eerste-hulp-bij-zelfbouw-plan-tool

Een goed plan is een voorwaarde voor een goed zelfbouw huis. Zoals met alles – een goede voorbereiding is het halve werk.

Enthousiast? Geïnspireerd? Ga aan de slag met je eigen zelfbouw plan! Vraag nu de gratis Eerste-hulp-bij-zelfbouw-plan-tool aan. Binnen 24 uur in je mailbox.

Op zoek naar hulp met of advies over het maken van een zelfbouw plan? Bel of email om een afspraak te maken voor een kosteloos gesprek met onze plancoach.

Nu aan de slag met de
*** gratis ***
Eerste-hulp-bij-zelfbouw-plan-tool

Plan klaar? Maak een ontwerp!